Milano, 1° dicembre 2022
Un mercato anomalo, influenzato da grande volatilità e incertezza e che colloca gli investitori in una posizione di attesa e cautela. Questo è quanto è emerso dal Real Estate Summit “Quo Vadis Italia?” organizzato da DLA Piper, il principale studio legale internazionale in Italia, tenutosi ieri a Milano e giunto alla settima edizione. Ricco il novero dei partner partecipanti: BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, DILS, Savills, Urban Land Institute.
L’aumento dei tassi d’interesse, l’inflazione, l’incremento dei costi di costruzione, le interruzioni della catena di approvvigionamento, le implicazioni della guerra in Ucraina e il mutevole panorama geopolitico, il cambiamento climatico e gli effetti della pandemia COVID-19 tutt’ora in corso: mai come oggi sono numerose e complesse le sfide che si trovano ad affrontare i professionisti e gli investitori del settore immobiliare a livello internazionale, che DLA Piper ha riunito ieri a Milano nel proprio appuntamento annuale.
Nel corso dell’incontro sono stati analizzati in particolare gli elementi di “disruption” in un settore uscito faticosamente dalla pandemia, con un focus sul mercato europeo e italiano, attraverso le view dei più importanti investitori e operatori italiani e stranieri, generando – come da tradizione per Quo Vadis Italia? – un dibattito acceso sulle prospettive future del mercato e sul clima degli investimenti, fornendo il sentiment del capitale internazionale rispetto al mercato immobiliare italiano. Un evento che tra l’altro ha potuto contare su un’ampia partecipazione di professioniste, che hanno rappresentato il 50% degli speaker intervenuti.
“Dopo le difficoltà e i rallentamenti degli ultimi due anni, oggi stiamo affrontando una nuova situazione di straordinaria incertezza legata all’aumento del costo del denaro e all’inflazione” – commenta Olaf Schmidt, Head del Dipartimento Real Estate di DLA Piper per l’Italia – “Le analisi che abbiamo ascoltato al Quo Vadis, sebbene tutte concordi nell’esprimere un giudizio “attendista” sul mercato italiano ed europeo per il prossimo anno, ci ricordano tuttavia la solidità del nostro sistema economico, l’opportunità che abbiamo, per esempio, con il PNRR, e le possibilità interessanti che emergono da alcuni ineludibili trend: l’urbanizzazione, lo smart working, la sanità, l’invecchiamento della popolazione, ma anche la necessità di rispondere alla ripresa del turismo e alle esigenze abitative di studenti italiani e stranieri che vivono nelle nostre città”.
Trend nel mercato globale del Real Estate
Nella plenaria, Justin Curlow, Global Head of Research & Strategy, AXA IM – Real Assets, ha offerto una panoramica di ampio respiro sulle prospettive del settore immobiliare a livello globale, mettendo in luce le opportunità e le insidie di un mercato soggetto a forti elementi di disruption.
L’aumento dei tassi di interesse ha messo sotto pressione gli operatori del mercato, che ora – nonostante permanga una grossa liquidità in attesa di essere investita – si pongono in una fase di “wait and see”, in attesa di un cambio di rotta delle politiche monetarie delle banche centrali e di un “repricing”, una revisione al ribasso dei prezzi a causa dell’aumento dei prezzi dell’energia e dei costi di finanziamento.
Il mercato dei capitali ha subito dei forti elementi di discontinuità e per questo motivo è fondamentale un approccio di lungo periodo, focalizzato non più – solo – sul rendimento a breve termine, ma sulle capacità di generare reddito sulla base di fondamentali di mercato che restano solidi.
Peraltro, un ridotto volume di transazioni può rappresentare un’opportunità per gli investitori, che si possono inserire in una finestra vantaggiosa per acquisire asset di qualità anche a prezzi convenienti. In tale contesto, la capacità di reazione dei singoli segmenti all’interno del settore varia a seconda della possibilità di trasferire le pressioni inflazionistiche (ad esempio, sui tenant).
I megatrend di lungo periodo legati a cambiamenti strutturali, come l’urbanizzazione o il calo demografico, hanno generato un ritorno del focus sui settori difensivi, come per esempio il residenziale, il senior housing, la sanità o la logistica.
Resta persistente e ampio il divario tra i settori più performanti (come la logistica o il residenziale) e quelli meno performanti (come il retail e l’alberghiero), condizionati sempre dai livelli di inflazione, dai megatrend sopramenzionati e dal rispetto degli standard ESG.
I segmenti
Con l’obiettivo di dare una lettura dei trend registrati nei diversi segmenti del mercato, sono emersi alcuni spunti di riflessione sulle motivazioni dietro le performance dell’ultimo anno ed elementi per interpretare i trend in atto.
In relazione al segmento del residenziale, per esempio, viene rilevato un persistente squilibrio tra gli altissimi livelli di domanda e gli insufficienti livelli di offerta. Uno squilibrio destinato a perdurare esacerbato dal calo della capacità di spesa a causa dell’aumento del costo della vita e dell’inflazione e di un livello degli stipendi che è rimasto stagnante e incapace di compensare il caroprezzi.
In questo contesto, il residenziale alternativo, come gli studentati e il senior housing sembra essere il segmento che presenta le maggiori opportunità.
Per quanto riguarda il retail, la scadenza dei sistemi di compensazione e supporto statale concessi durante la pandemia potrebbe suggerire un aggravato momento di crisi per l’intero settore, colpito anche da una possibile contrazione dei consumi a causa dell’inflazione.
Il settore degli uffici presenta un divario importante tra asset vecchi e asset di qualità e ESG compliant, con i primi in netta maggioranza rispetto ai secondi. Un divario che fa presagire una crescita nel volume di investimenti volti a riqualificare e riposizionare gli asset esistenti e rispondere alle esigenze di lavoro smart e ibrido nate durante della pandemia.
L’hotellerie resiste grazie al ritorno dei viaggi di piacere, tuttavia la performance per il prossimo anno potrebbe essere a rischio a causa di un generalizzato aumento delle tariffe medie giornaliere e dell’aumento del costo della vita.
Emergono, inoltre, alcuni segmenti di nicchia che gradualmente si stanno affermando anche in Europa, come il “life science” – sanità, laboratori di ricerca, biotech, ecc – e i data center, con il primo che registra una forte spinta della domanda e il secondo che dimostra grande resistenza nonostante le incertezze (ad esempio, i costi dell’energia e il potere di negoziazione dei fornitori hyper-scale).
Infine, la logistica, un mercato in cui l’aggiustamento dei prezzi è stato particolarmente rapido e le attese di rendimento vengono confermate.
I dati in Italia*
In questo contesto, un segnale importante per quanto riguarda l’Italia emerge dai dati sugli investimenti immobiliari nel terzo trimestre del 2022. Se infatti a livello europeo gli investimenti totali nel terzo trimestre hanno marcato un timido segno positivo, con un +3,6% rispetto al terzo trimestre dell’anno scorso (per un valore di oltre 229 miliardi di euro), l’Italia nello stesso periodo ha visto una crescita decisiva degli investimenti pari al 60,5%, arrivando a un valore pari a oltre 9 miliardi di euro.
Comparando il terzo trimestre 2022 sul 2021, spiccano in controtendenza rispetto alla media europea il segmento del residenziale, con una crescita in Italia del +107,6% (registrando volumi per 749 milioni di euro), contro una flessione europea del -25,3% (€ 45 miliardi totali) e gli hotel, che segnano un incoraggiante +0,4% (1 miliardo di euro) rispetto a un dato europeo in calo del 13,3% (€ 9.992 milioni).
In linea con i dati europei, ma con una crescita molto più incisiva, il segmento degli uffici, con un volume di quasi €4 miliardi di investimenti, in aumento del +167,7% (rispetto a un +13,8% e un ammontare di quasi 8 miliardi di euro in Europa), la logistica (2,4 miliardi di euro di investimenti, pari a +56% contro un incremento del 17,7% e un valore di € 46,4 miliardi in Europa) e il retail con € 565 milioni (+60,9%) rispetto a un +32,9% (per oltre € 29 miliardi in Europa).
In calo in Italia le altre asset class (data center, life science, ecc.), con – 49,2% (€ 466 milioni), mentre in Europa sono cresciuti del 6% con investimenti pari a € 21,3 miliardi nel terzo trimestre 2022.
Focus Roma
La città di Roma è stata oggetto di un focus ad hoc nel corso dell’evento, con la partecipazione, tra gli altri, anche di Maurizio Veloccia, Assessore all’Urbanistica di Roma.
Sebbene Milano sia da anni tradizionalmente la prima città nei radar degli investitori internazionali, oggi il suo livello di saturazione pone Roma in una situazione privilegiata, aprendo nuove opportunità per la Capitale favorite anche da appuntamenti importanti, come il Giubileo, e dagli investimenti del PNRR, nonché dai segnali incoraggianti che arrivano dall’attuale amministrazione, con interventi mirati a favorire gli investimenti.
Opportunità trasversali sui diversi settori di mercato, ma in particolare su alcuni di quelli più di nicchia: i relatori concordano su una forte domanda nel residenziale e una spinta globale sull’hospitality di alto livello, cui si affiancano sanità, università e studentati e senior housing. Un grosso cambiamento nel settore, in precedenza trainato dagli uffici, dai centri commerciali e dalla logistica.
Una riflessione a parte è stata espressa sulle peculiarità di Roma, unica per la sua estensione, il suo “policentrismo”, il suo patrimonio storico e le difficoltà burocratiche, che negli anni hanno reso più alta la barriera di ingresso, in particolare per gli investitori stranieri. Difficoltà a cui si è cominciato a dare delle risposte attraverso una razionalizzazione delle competenze e delle responsabilità sui temi urbanistici che passano dalla Regione in capo al Comune, la semplificazione delle norme tecniche del piano regolatore e una nuova valutazione sugli immobili di pregio sotto il controllo della sovraintendenza romana, con l’obiettivo di aprirsi a nuovi progetti di rigenerazione e riconversione. Sono necessari veicoli efficienti, una immissione dei fondi negli asset, anche storici, della città, accelerare i tempi per i permessi di costruzione, ma soprattutto, comunicare sistematicamente i risultati ottenuti dalla città agli investitori. L’obiettivo è costruire una città inclusiva, sostenibile, vivace nei suoi diversi centri.
L’evento è stato certificato ISO 20121, standard internazionale che certifica la sostenibilità dell’evento.
