Il 2026 promette più ordine negli affitti brevi. Norme più chiare, responsabilità definite e un mercato finalmente trasparente per proprietari e ospiti
Il 2026 porta con sé una serie di novità sugli affitti brevi che ormai coinvolgono migliaia di proprietari. Non è un cambiamento improvviso, ma il risultato di un percorso iniziato già nel 2024 e diventato sempre più stringente. Le nuove regole vogliono mettere ordine in un settore cresciuto più velocemente delle norme e che oggi richiede chiarezza, soprattutto per chi affitta in modo occasionale.
L’idea alla base del nuovo impianto è semplice: rendere più trasparenti i flussi, distinguere chi affitta una stanza nella propria casa da chi gestisce attività professionali e dare ai Comuni strumenti più efficaci per controllare zone ad alta pressione turistica.
Il Codice Identificativo diventa obbligatorio
La prima novità è il Codice Identificativo Nazionale, destinato a diventare il passaggio obbligato per tutti, dal proprietario che affitta una stanza fino al gestore con più appartamenti. Il codice sarà riportato negli annunci online e consegnato agli ospiti, così da rendere immediata la tracciabilità dell’immobile. Per chi omette il codice, le sanzioni possono essere importanti e vanno a colpire sia il proprietario sia la piattaforma che pubblica l’annuncio.
La richiesta del codice avverrà tramite una piattaforma unica nazionale che centralizzerà le informazioni oggi disperse tra Regioni e Comuni. Un passaggio che, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe semplificare la vita ai proprietari invece di complicarla.
Airbnb e piattaforme obbligate a comunicare i dati
Un altro tassello chiave riguarda le piattaforme come Airbnb. Dal 2026 dovranno comunicare automaticamente all’Agenzia delle Entrate i dati sui soggiorni: durata, importi, identità dell’host. È un modo per ridurre l’area grigia degli affitti non dichiarati e per allineare il sistema italiano agli standard europei.
Per chi affitta in modo occasionale non cambia molto, se non che sarà più difficile “saltare” un anno di dichiarazioni. Chi invece gestisce più immobili entrerà in una categoria più vicina a un’attività ricettiva, con regole e responsabilità più chiare.
Tassazione: cosa aspettarsi nel 2026
Il tema delle tasse resta cruciale. La cedolare secca sugli affitti brevi potrebbe vedere limature e differenziazioni a seconda del numero di immobili affittati. È prevista una distinzione più netta tra chi affitta una singola unità abitativa e chi ne gestisce due o più, con aliquote che potrebbero diventare più alte per le attività considerate “imprenditoriali”.
Resta invece valida la differenza tra locazione breve sotto i 30 giorni e locazione turistica più strutturata: due mondi con obblighi diversi, soprattutto in termini di comunicazioni e adempimenti. La buona notizia è che il 2026 punta a dare regole più leggibili, così da evitare confusione tra i diversi regimi.
Controlli e conseguenze per chi non si adegua
I controlli saranno più automatici che invasivi. La trasmissione dei dati dalle piattaforme e l’uso dei codici identificativi permetteranno ai Comuni di intervenire solo dove serve davvero. La logica è semplice: chi opera in modo trasparente non ha nulla da temere.
Le sanzioni per chi non si adegua possono però essere pesanti: multe fino a migliaia di euro, oscuramento degli annunci e in alcuni casi sospensione dell’attività. È un messaggio chiaro a chi continua ad affittare “in nero” nonostante la crescita del settore.
Il quadro generale racconta un 2026 più organizzato, dove affittare casa resta conveniente ma richiede maggiore precisione. Il vantaggio è che, una volta compresi gli obblighi, la gestione diventa più lineare e meno soggetta a sorprese.
